Sebut saja mesti memilih lokasi yang strategis, apakah dekat dengan sekolah, kampus, ataupun lokasi perkantoran. Sebab menjadi percuma andai memiliki usaha kos bagus, namun lokasinya tidak strategis. Alhasil kos jadi sepi penghuni.
Salah satu strategi yang membuatnya kebanjiran cuan dari bisnis kos-kosan adalah, pelayanan yang diberikan terhadap para penghuni. Karena sudah lama bergelut di bidang kos-kosan, maka dia sudah paham betul, bahwa pemilik usaha yang baik adalah yang selalu mendengar komplain dari penyewa.
"Di sini sebisa mungkin kita membuat mereka nyaman tinggal di sini. Karena yang namanya komplain itu sewaktu-waktu. Dengan kamar yang banyak, sehari ada saja dua sampai lima komplain, mulai dari AC yang kurang dingin, keran bocor, sampai lampu mati," kata dia.
Hal-hal itulah yang kemudian menjadi prioritasnya, yakni cepat tanggap mengatasi masalah-masalah tersebut dengan baik. Dengan begitu, penyewa menjadi kerasan untuk tinggal di rumah kos tersebut.
Dia juga mengaku selalu mengutamakan kebersihan kos. Setiap hari kos-kosan-nya itu dibersihkan. Untuk keamanan juga tak kalah penting, Chica menyiapkan petugas sekuriti dan juga memasang CCTV 24 jam yang tersambung langsung ke handphone-nya.
Untuk menentukan harga di tengah bisnis kos-kosan yang kian menjamur, Chica memiliki trik sendiri. Biasanya dia selalu melihat usaha kos kompetitor.
Harga menurut dia sangat penting, karena di sinilah salah satu perhatian utama. Dengan harga yang kompetitif, maka bisnis kos akan berjalan dengan baik.
"Saya biasa cek ke tetangga-tetangga, pura-pura mau sewa kos, tanya-tanya. Kalau sudah riset, baru kita menentukan harga. Intinya jangan terlalu mahal, dan jangan terlalu murah."
Maksudnya tidak terlalu mahal, agar bisa dijangkau oleh karyawan yang tidak berstatus eksekutif. Sementara tidak terlalu murah, agar memfilter siapa saja pihak yang masuk ke rumah kos-kosan-nya.
"Kami ingin menjangkau middle-income. Saya juga tak mau semua orang bisa ngekos di sini, dari latar belakang yang berbeda, dan bercampur. Saya tetap menjaga kualitas penghuni yang baik dan well educated," kata dia.
Penetapan harga di bawah pasaran juga sengaja disiasati agar tak banyak kamar yang kosong.
"Buat apa saya set harga mahal tapi banyak kamar yang kosong. Apalagi kamar yang kosong itu justru butuh perawatan ekstra. Karena kamar akan lembab, berjamur, yang namanya tidak ditempati kan begitu. Jadi saya set harga menengah karena saya lebih mengejar full okupansi daripada harga yang tinggi," kata dia.
